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家を買う前に必ず確認したいハザードマップの見方
マイホームを探すとき、「駅からの距離」「間取り」「価格」「学校までの距離」などを重視する方は多いと思います。
しかし、長く安心して暮らすためには、もうひとつ確認しておきたいものがあります。
それが**「ハザードマップ」**です。
ハザードマップを見ることで、その土地にどのような災害リスクが想定されているのかを事前に確認できます。
「ハザードマップは見たことがあるけれど、色の意味がよく分からない」
「色が付いている土地は買わない方がいいの？」
という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、住宅や土地を購入する前に知っておきたいハザードマップの基本的な見方とチェックポイントをご紹介します。
そもそもハザードマップとは？
ハザードマップとは、自然災害によって被害が発生する可能性がある区域や避難場所などを地図上に示したものです。
国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、住所から洪水・内水・土砂災害・高潮・津波などの情報を確認できる「重ねるハザードマップ」と、各市区町村が公開しているハザードマップを確認できる「わがまちハザードマップ」が提供されています。
住宅購入を検討するときは、ひとつの災害だけを見るのではなく、その土地に関係する複数の災害リスクを確認することがポイントです。
①まず確認したい「洪水ハザードマップ」
河川の近くで住宅を探す場合、特に確認しておきたいのが洪水ハザードマップです。
洪水ハザードマップでは、河川が氾濫した場合に、
・どのエリアまで浸水する可能性があるのか
・どの程度の浸水深が想定されているのか
・避難場所はどこにあるのかなどを確認できます。
地図上では、想定される浸水の深さによって色分けされていることが一般的です。
ここで大切なのは、「色が付いているかどうか」だけで判断しないことです。
例えば同じ浸水想定区域内でも、想定される浸水深が50cm程度なのか、3m以上なのかでは、住宅への影響や避難方法も変わってきます。
気になる物件を見つけたら、物件の位置だけではなく、想定浸水深まで確認してみましょう。
②「内水氾濫」も確認しよう
「川から離れているから水害の心配はない」と考えてしまうことがありますが、注意したいのが内水氾濫です。
内水氾濫とは、大雨などによって下水道や排水施設の処理能力を超え、雨水を排水しきれなくなることで道路や住宅地などが浸水する現象です。
そのため、河川から離れた住宅地でも浸水する可能性があります。
特に、
・周辺より低くなっている土地
・道路より敷地が低い土地
・大雨の際に水が集まりやすい場所などは、現地を見学するときにも確認しておきたいポイントです。
ハザードマップだけでなく、実際の道路や周辺との高低差を見ることも大切です。
③土砂災害ハザードマップもチェック
山や崖、斜面が近くにある地域では、土砂災害についても確認しましょう。
土砂災害ハザードマップでは、主に「土砂災害警戒区域」や「土砂災害特別警戒区域」などを確認できます。
一見すると普通の住宅地でも、裏側に斜面がある場合などには区域に指定されていることがあります。
土地や中古住宅を購入するときは、物件だけを見るのではなく、周辺の地形まで確認することが重要です。
④ハザードマップに色がなければ安全？
ここは特に注意していただきたいポイントです。
ハザードマップに色が付いていないからといって、「絶対に災害が起きない」という意味ではありません。
国土地理院も、災害リスク情報が表示されていない場所について、被害の危険性が想定されていない場合だけでなく、現時点でデータが未整備の場合もあると案内しています。また、低い土地や崖の近くなどでは個別に注意する必要があります。
ハザードマップはあくまで、一定の条件をもとに災害リスクを想定したものです。
そのため、
「色がない＝安全」
「色がある＝住んではいけない」と単純に判断するのではなく、その土地の特徴を理解するための資料として活用することが大切です。
⑤避難場所までのルートを確認する
住宅購入時に意外と見落とされるのが、避難場所までのルートです。
ハザードマップを見るときは、
・最寄りの避難場所
・自宅から避難場所までの距離
・避難途中に川や橋がないか
・冠水しそうな低い道路を通らないかなども確認してみましょう。
単純に「避難所まで500mだから安心」と考えるのではなく、実際にどの道を通って避難するのかまでイメージしておくことが重要です。
⑥建物の高さや構造も一緒に考える
同じハザードエリアでも、住宅の条件によって考え方は変わります。
例えば、想定される浸水深と建物の床の高さ、2階部分の高さなどを確認することで、災害時の状況をより具体的に想像できます。
また、
・平屋なのか2階建てなのか
・敷地が道路より高いのか低いのか
・周辺との高低差はどうなっているのかなども確認しておきたいポイントです。
特に平屋を検討している場合は、浸水想定区域では建物の高さも含めて確認しておくとよいでしょう。
不動産の重要事項説明でも説明される
不動産を購入する際には、宅地建物取引業者から「重要事項説明」を受けます。
2020年から、水防法に基づいて作成された洪水・雨水出水（内水）・高潮の水害ハザードマップにおける対象物件の概ねの位置を示して説明することが重要事項説明の対象となっています。
ただし、住宅購入は大きな買い物です。
契約直前の重要事項説明で初めて確認するのではなく、物件を比較している段階から自分でも確認しておくことをおすすめします。
守谷市・取手市・つくばみらい市で住宅を探す場合は？
守谷市・取手市・つくばみらい市でも、それぞれ自治体がハザードマップや防災情報を公開しています。
守谷市では防災ガイドブック・ハザードマップ、取手市では洪水や内水、揺れやすさ・液状化などの各種マップ、つくばみらい市では洪水・土砂災害ハザードマップや揺れやすさマップなどを確認できます。
同じ市内でも、場所によって土地の高さや河川との位置関係などは異なります。
そのため、「守谷市だから大丈夫」「○○町だから危険」と地域名だけで判断するのではなく、購入を検討している土地・建物ごとに確認することが大切です。
ハザードマップだけでなく「現地」も確認しよう
住宅購入で大切なのは、地図上の情報と実際の現地をあわせて確認することです。
物件を見学するときには、建物の中だけでなく、
・前面道路との高低差
・周辺より土地が低くなっていないか
・近くに川や水路がないか
・側溝や排水設備
・近隣の地形
・避難場所までの経路などもチェックしてみてください。
晴れている日に見るだけでは分からないこともあります。
購入を検討している地域について、不動産会社に「この周辺で水害リスクについて確認しておいた方がよいことはありますか？」と聞いてみるのもひとつの方法です。
まとめ｜ハザードマップは「買う・買わない」ではなく土地を知るための資料
ハザードマップに色が付いていると、それだけで不安になってしまう方もいらっしゃいます。
しかし、大切なのは色が付いているかどうかだけで住宅購入を判断することではありません。
どのような災害が想定されているのか、どの程度の影響が考えられるのか、避難方法はどうするのか。
こうした情報を事前に知ったうえで、その土地や住宅について検討することが重要です。
マイホームは、これから長く暮らしていく場所です。
価格や間取り、立地条件だけでなく、「もしものとき」を考えた住まい選びもぜひ行ってみてください。
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