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空き家を放置するとどうなる？知っておきたいリスクと対策を解説！
「実家を相続したけれど、今後住む予定がない」「空き家を所有しているものの、どうすればよいか分からない」
「いつか売却しようと思いながら、そのままになっている」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
近年、全国的に空き家の増加が問題となっています。
空き家は、所有しているだけでも維持管理が必要となり、適切に管理されていない状態が続くと、さまざまなリスクが生じる可能性があります。
今回は、空き家を放置することで生じるリスクや、今からできる対策についてご紹介します。
① 空き家は放置すると老朽化が進みやすい
住宅は、人が住まなくなると換気や清掃、設備の使用などが行われなくなり、建物の劣化に気づきにくくなります。
特に、長期間閉め切った状態が続くと、室内に湿気がこもり、カビや木材の腐食につながる場合があります。
また、屋根や外壁の不具合を発見できず、雨漏りなどの被害が広がってしまうケースもあります。
例えば、次のような問題が考えられます。
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室内の湿気やカビの発生
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雨漏りによる天井や壁の劣化
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シロアリ被害や木材の腐食
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給排水設備の不具合
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庭木や雑草の繁茂
建物の状態が悪化すると、修繕に多額の費用が必要となる可能性があります。
将来的に売却や賃貸を検討している場合でも、建物の状態によっては希望する条件での活用が難しくなることがあります。
そのため、空き家であっても定期的に状態を確認し、適切に管理することが大切です。
② 固定資産税などの維持費がかかる
空き家は、誰も住んでいなくても、所有している限り固定資産税などの負担が発生します。
また、建物を維持するためには、税金以外にもさまざまな費用が必要となります。
主な維持費の例
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固定資産税・都市計画税
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建物の修繕費
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庭木の剪定や草刈り費用
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火災保険料
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空き家の管理委託費用
特に、遠方に住んでいる場合は、管理のための移動時間や交通費も負担となります。
一つひとつの費用は大きくなくても、長期間所有することで負担が積み重なる可能性があります。
今後住む予定がない場合は、維持費と将来の活用方法を比較しながら、早めに方向性を検討することが大切です。
③ 管理状態によっては固定資産税が高くなる可能性も
空き家を所有するうえで知っておきたいのが、空き家に関する法律です。
2023年12月に施行された改正空家法により、適切に管理されていない空き家への対応が強化されました。
これまでは、倒壊などの危険性が高い「特定空家」が主な対象でしたが、法改正によって、新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。
管理不全空家とは、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家を指します。
自治体から改善についての勧告を受けた場合、土地に適用されていた住宅用地特例が解除され、固定資産税などの負担が増える可能性があります。
ただし、空き家になっただけで、直ちに固定資産税が高くなるわけではありません。
空き家の状態や自治体の判断によって取り扱いが異なるため、日頃から適切に管理することが重要です。
④ 近隣トラブルにつながることがある
空き家の管理が行き届かない場合、近隣住民とのトラブルにつながる可能性もあります。
例えば、庭木が隣地や道路にはみ出したり、雑草が伸びて害虫が発生したりするケースです。
また、建物の老朽化が進むと、屋根材や外壁材が落下するなど、周囲に危険を及ぼすおそれもあります。
管理が不十分な空き家は、不審者の侵入や不法投棄などの問題が発生する可能性もあります。
こうしたトラブルを防ぐためにも、定期的な見回りや清掃、敷地内の管理を心がけましょう。
⑤ 空き家は売却・賃貸・解体などの選択肢がある
空き家を所有している場合、必ずしもそのまま維持し続ける必要はありません。
今後の利用予定や建物の状態に応じて、さまざまな活用方法を検討できます。
【売却する】
今後住む予定がない場合は、売却も一つの選択肢です。
建物の状態によっては、中古住宅としてそのまま売却できる場合もあります。
また、築年数が経過している物件であっても、土地としての需要が見込める可能性があります。
【賃貸として活用する】
建物の状態や立地条件によっては、賃貸住宅として活用する方法もあります。
家賃収入が期待できる一方で、修繕費や設備交換費用、入居者対応などの負担も考慮する必要があります。
【解体して土地を活用する】
建物の老朽化が著しい場合は、解体して更地として売却する方法も考えられます。
ただし、解体費用が発生するほか、住宅用地特例の適用状況が変わる場合があるため、事前に確認することが大切です。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、建物の状況や所有者のご希望に合わせて検討しましょう。
⑥ 相続した空き家には税金の特例が使える場合も
相続によって取得した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
これは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれる制度です。
ただし、すべての相続した空き家が対象になるわけではありません。
主に、建物の建築時期や相続前の居住状況、売却時期、売却価格などの要件があります。
また、相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2,000万円となります。
現行制度では、2027年12月31日までの売却が対象とされていますが、相続開始からの期限など、別途満たすべき要件もあります。
特例を利用するためには確定申告が必要となるため、売却を検討する際は事前に税務署や税理士などへ確認しましょう。
⑦ 空き家を売却するなら早めの相談がおすすめ
空き家を所有していても、「まだ売却するか決めていない」という方もいらっしゃると思います。
しかし、長期間そのままにしておくと、建物の状態が悪化したり、維持費の負担が増えたりする可能性があります。
まずは、現在の不動産の価値や売却した場合の条件を把握しておくことも大切です。
査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
売却価格の目安を知ることで、今後も所有し続けるのか、売却するのか、賃貸として活用するのかを判断する材料になります。
また、空き家の立地や建物の状態によっては、現状のまま売却できる場合もあります。
費用をかけてリフォームや解体をする前に、不動産会社へ相談してみることをおすすめします。
まとめ｜空き家は放置せず、早めに今後の活用方法を考えましょう
空き家は、所有しているだけでも税金や維持管理費などの負担が発生します。
また、適切な管理を行わないまま放置すると、建物の老朽化や近隣トラブル、資産価値の低下などにつながる可能性もあります。
大切なのは、空き家の現状を把握し、今後どのように活用していくかを早めに検討することです。
売却するかどうか決まっていない段階でも、不動産の価値や活用方法について相談しておくことで、選択肢が広がる場合があります。
ピタットハウス守谷店（株式会社スカイ・エステート）では、守谷市・取手市・つくばみらい市・常総市を中心に、空き家の売却や不動産活用に関するご相談を承っております。
「相続した実家をどうすればよいか分からない」
「空き家を売却した場合、いくらになるか知りたい」
「売却と賃貸、どちらがよいか相談したい」
このようなお悩みをお持ちの方も、お気軽にご相談ください。
お客様のご事情やご希望をお伺いしながら、今後の活用方法をご提案いたします。
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